香港期房销售中普遍存在的"返佣"操作，近日因一起涉及上亿元的大型佣金纠纷再度引发社会关注。
这一现象虽有其复杂的市场成因，却逐渐暴露出对市场透明度与行业生态的深远影响。
事实上，佣金本是开发商支付给房地产中介，作为促成交易与提供专业服务的合理报酬。然而在当前操作模式下，这笔款项的功能已变得相当模糊。
在许多楼盘销售过程中，一个关键现实是：开发商往往在销售流程启动后，甚至临近签约阶段，才向合作中介机构公布最终的佣金安排细节。
这使得一线中介在前期服务客户时，难以就返佣空间给出明确承诺。与此同时，基于市场惯例或信息，买家在临近成交时要求返佣的情况也十分普遍。
面对客户"若不提供某个比例的返佣，就转向其他中介"的压力，房地产中介往往陷入两难：一方面已投入大量时间和专业服务；另一方面为促成交易、避免前功尽弃，并为达到业绩目标，有时不得不忍痛答应返佣要求。
这种"服务完成后被迫让利"的处境，实质上是对专业服务价值的侵蚀，也让许多尽心服务的从业者感到无奈。
这种普遍的返佣草早，虽然短期内可能刺激销售，但长期来看将会带来各种层面的问题。
当市场转冷时，开发商倾向选择不直接下调备案价格，而是通过提高支付给房地产中介的佣金比例，再默许房地产中介以"返佣"形式变相降价。
这种做法导致"明价暗折"，不动产登记中心的成交价维持高位，无法真实反映市场实际承接力。
这不仅可能误导公众对市场走势的判断，也为银行进行物业估值和审批按揭增添了复杂性，因为银行无法掌握扣除回佣后的实际交易价格。
长远来看，将损害市场价格机制的透明度与公信力。
面对这些挑战，单纯指责任何一方都非解决之道。
现行监管框架下，地产代理监管局主要规范中介行为，但对开发商制定及公布佣金政策的时机与方式，以及佣金最终流向买家的监管权限确实存在局限。
一手住宅物业销售监管局虽监督开发商销售流程，但佣金结构及其操作细节通常未被纳入强制公开披露的核心内容。
参考其他金融服务领域（如保险业）的监管经验，关键原则在于：明确禁止向客户返还佣金，并要求开发商在销售流程启动前完整公开佣金政策（包括支付给中介的基准与结构），这一做法值得业界深入探讨。
全国政协副主席梁振英指出"住宅市场关乎民生"，正说明解决这一问题的重要性。
这起亿元佣金纠纷是一个契机，促使各界正视现行模式的弊端，共同构建更透明、公平且可持续的期房销售制度。在此过程中，政府监管部门无疑扮演着关键角色
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